IMOBILIÁRIO 2021 – O QUE ESPERAR?

Depois de um ano atípico, onde o mundo inteiro foi obrigado focar-se no combate a uma epidemia, o que esperar do ano 2021?

As opiniões de economistas e analistas dividem-se. Mas vamos por partes.

Em primeiro lugar, as boas notícias.


1) A reação da ciência e uma nova geração de vacinas (mRNA) com taxas de sucesso/imunidade bastante promissoras.


Apesar de ainda estarmos numa fase inicial do programa de vacinação e não sabermos muito sobre eventuais efeitos secundários e eficácia no mundo real destas vacinas, é sem dúvida uma lufada de esperança. Se tudo correr bem neste aspeto, teremos um ano de 2021 com a tão desejada imunidade de grupo.


O mesmo acontece com a tecnologia de testes rápidos fiáveis, baratos e disponíveis, que se apresenta bastante promissora. Um segundo pilar de grande importância para o curto – médio prazo da pandemia.


Esta confiança é fundamental para os investidores no imobiliário nacional, uma vez que este está fortemente condicionado pela procura externa, tanto turística, como de residentes não habituais, como de instalação de novas empresas/sucursais no território nacional.


2) A reação dos governos, anunciando gigantescas medidas de suporte à economia e ao emprego.


Só na Europa foi aprovado um programa de suporte no valor de 1800 mil milhões de euros para os próximos anos. A Portugal caberá um valor de 15,3 mil milhões a fundo perdido e a possibilidade de pedir outro tanto emprestado.


Mesmo sem sabermos ainda pormenores como este subsídio será utilizado, é sem dúvida muito dinheiro para ser gasto no desenvolvimento da economia nacional.

Decerto irá ter algum impacto positivo no investimento imobiliário, direta ou indiretamente.


3) Bancos centrais das principais economias mundiais mantêm programas de compras de ativos e taxas de juro de referência historicamente baixas.


Esta ação é de extrema importância para o investidor imobiliário financiar as suas operações com custos reduzidos e para os seus clientes contratarem créditos hipotecários extremamente vantajosos.


Mantenham-se os bancos colaborantes na facilidade de crédito e por este lado não haverá problemas.


4) Oferta de produto imobiliário continua a níveis muito inferiores aos dos anos que antecederam a crise financeira mundial de 2008.


Apesar do aumento de oferta imobiliária ser notória a seguir aos anos de crise, muito graças à aposta na recuperação de edifícios antigos nos centros de Porto e Lisboa e menos em construção nova, ainda não se aproxima dos volumes produzidos anteriormente. Em particular se pensarmos em produto habitacional para classe média, média-baixa.


Em relação ao stock disponível para venda, e apesar de alguma maior disponibilidade de alguns proprietários de habitação de arrendamento de curta duração, este não evidencia grande crescimento. A generalidade dos proprietários prefere esperar para ver e está expectante com a retoma da atividade turística já em 2021.


Em relação ao tempo média para venda de um imóvel habitacional, este aumentou 22 dias em média no território nacional (dados do portal imobiliário idealista). Nada assustador, portanto.


Mas teremos também de enfrentar alguns “ventos contrários”.

Considerando que os ciclos de produção e exploração no setor imobiliário são longos, os investidores estão atentos a fenómenos que se materializam num prazo superior a 2-3 anos.


Nesse horizonte temporal, teremos de considerar o seguinte:


1) Economia, turismo, salários em causa.


Segundo o BdP, para este ano 2020 espera-se uma contração de 8,1% do PIB e o retorno aos níveis pré-pandemia, só em 2023.


Esta contração, espera-se, deverá ser contrabalançada por uma série continuada de apoios orçamentais, capazes de equilibrar a balança, mantendo o rendimento disponível e a procura em níveis aceitáveis.


Mas este importante pilar não está ainda consolidado, o que, a correr mal, traria uma forte retração da procura e da capacidade de fazer face a compromissos de crédito já assumidos, colocando o mercado imobiliário imediatamente sobre pressão - p.e. terminar demasiado cedo as moratórias de crédito bancário, os programas de lay-off e outros mecanismos de suporte em vigor.


De salientar que esta ameaça incide sobre todas as economias desenvolvidas, e em particular sobre as quais dependemos para obter investimento e turismo, fundamentais para a recuperação económica nacional, e muitíssimo importantes para o futuro nosso setor imobiliário.


2) Inflação e taxas de juro sob controle. Ou não?


Segundo as últimas previsões do BdP, a taxa de inflação deverá ser crescente, mas bastante modesta até 2023 (1,1% nesse ano).


Quanto às taxas de juro diretoras, dada a política acomodatícia do BCE, deverão continuar próximas de zero neste período. O que, salvo um sobressalto na facilidade de crédito bancário, manterá o custo de financiamento e de crédito a níveis baixos.


No entanto, existem economistas com uma visão mais pessimista sobre estes vetores.


Com base numa expetativa de ajudas estatais sucessivas nos próximos anos, e numa necessidade política de assumir perante os cidadãos uma trajetória de redução de desigualdades sociais, consideram que há uma possibilidade real de a inflação disparar e de os bancos centrais serem obrigados a aumentar rapidamente as taxas de juro. O que seria dramático para o setor.


3) Crise de crédito - crise bancária.

Todos nos lembramos ainda do que aconteceu em 2008 nos mercados financeiros mundiais e em 2011 em particular com a crise da divida portuguesa. Bancos com “torneira do crédito” fechada, taxas de juro a disparar e rendimento disponível a encolher.

Este cenário não é impossível de se repetir. Tanto pela via do receio bancário em cometer os erros do passado, para isso bastando, p.e., que as valorizações bancárias que hoje estão em forte alta, sejam revistas em baixa e/ou os credores internacionais comecem a duvidar da capacidade portuguesa de saldar dívida e juros.

Esta linha de raciocínio deverá ser aplicada a todas as economias desenvolvidas ocidentais, que por força das ajudas massivas do estado às economias nacionais, tiveram de aumentar exponencialmente a divida publica e privada - ficando assim muito mais expostas a choques e aos “humores do mercado” nos próximos anos.


CONCLUSÃO


O imobiliário é geralmente identificado como um investimento seguro e não correlacionado com o setor financeiro. Sendo particularmente interessante quando não se encontra facilmente a mesma relação rendimento/segurança noutras classes de ativos de investimento.


Consideramos que há uma forte probabilidade de o novo ano de 2021 ser mais um ano de transição, onde confirmaremos, ou não, tendências, como o e-commerce e trabalho em casa e os preços se manterão estáveis.


Poderemos sobretudo assistir ao aparecimento de algumas oportunidades de negócio, oriundas sobretudo de segmentos de mercado correlacionados com o turismo e o investimento estrangeiro, seja a nível habitacional, seja de hotelaria, seja de escritórios ou comércio, onde se coloca alguma pressão de liquidez nos proprietários e/ou se lhes instale alguma ansiedade sobre o formato do ciclo macroeconómico dos próximos anos.


A IMOBINTEL deseja a todos os clientes, seguidores e amigos, um Feliz Natal e um Próspero Ano Novo.


Nesta perspectiva podem encontrar a análise, as respostas e respostas no âmbito de actuação da IMOBINTEL.


Continue a seguir as nossas publicações, enquanto mantemos uma atenção especial a esta evolução na Imobintel.

A Imobintel dispõe de um observatório permanente sobre tendências (politicas, económicas, sociais, tecnológicas, legais e ambientais) que possam ter impacto relevante no sector imobiliário. Somos focados na prospectiva e no planeamento estratégicos, que acreditamos ser a formula excelente de diagnóstico, análise e resolução dos problemas de gestão de empresas e de projectos de investimento.


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