Se os preços na imobiliária continuam a aumentar...

Nos últimos dias múltiplas notícias, com base nos dados do INE (Instituto Nacional de Estatística), dão conta de uma subida homóloga dos preços da habitação ao longo da maior parte do território nacional nos últimos meses.


As zonas do Porto e de Lisboa continuam a atingir máximos nos valores do metro quadro.

A pressão sentida tem, de acordo com vários especialistas, como o reportado no Expresso, por base a falta de oferta principalmente.


Nesta notícia também se refere que o eventual aumento dos juros (de que falamos anteriormente) e a evolução das condições de crédito bancário podem atenuar a pressão a este nível.


Lê-se no lead da notícia:


"A subida de preços e vendas tenderá a estabilizar ao longo de 2022. Perspetiva de aumento de juros e prazos mais curtos no crédito à habitação moderam a tendência."


Mas as notícias da passada semana também referiram que o Banco Central Europeu não deverá subir as taxas para já.

Uma das causas desta espera será o medo de gerar consequências, como as que aconteceram no passado como por exemplo em 2011, de despoletar uma recessão.

Mesmo que os bancos centrais dos EUA e de Inglaterra já tenham iniciado a inversão das suas taxas colocando-as em trajectória ascendente.


Se por um lado as pressões relacionadas com a venda estão em alta, os valores dos custos de construção (com um crescimento pelo lado da mão de obra e dos materiais de construção) exercem pressão no sentido do aumento dos custos.

Os especialistas estão a apontar numa correcção ao longo do ano, mas esta correcção não será desta vez gerada pelo lado da procura?


Ou seja, com as limitações impostas no acesso ao crédito, e o potencial de subida dos juros, não haverá uma pressão gerada tanto pela oferta como da procura mas com sentidos inversos.

E se assim for, como ficará o mercado?

Os preços estagnam ou baixam, pelo menos em alguns segmentos do mercado, como os dirigidos para a classe média (ou o que resta dela)?


Certamente que as soluções de maior preço e qualidade continuarão a ter procura, nomeadamente com uma progressiva (esperemos) reabertura dos países.

E o stock neste segmento tem sido sempre "abundante". A responder ao "apetite" existente.

Imobiliária de luxo e de segmentos altos, ou para investidores, tem sempre tido o desenvolvimento de uma oferta constante, principalmente em determinadas zonas, por haver ou acesso ao crédito ou capacidade de investimento (por parte dos clientes);


Mas e o restante da oferta, ou melhor dizendo, da procura?

Já há algumas sugestões oriundas de alguns quadrantes que "atiram para o Estado" a necessidade de criarem "oferta" acessível para classe média.

Mas isso não seria função dos promotores da "oferta"?

Ou voltaremos aos tempos do edificado financiado pelo estado para colmatar a falta de interesse por parte dos privados nestes segmentos de mercado (mesmo havendo muitos imóveis públicos devolutos)?


Não seria a solução mais "edificante" para o mercado imobili


ário. Onde apesar dos grandes números de vendas, estes continuam a basear-se na oferta usada (mais de 80%, segundo a APEMIP) em 2021.

E quem consume a maior fatia desta oferta?

Será a classe média?! Ou a recuperação e reabilitação continua para outros usos e públicos?


Havendo um volume considerável de habitações em estado de degradação e de abandono nestas cidades, a falta de oferta ou interesse na remodelação (ou incentivos por parte das autarquias), muita desta "oferta" poderia estar disponível para o mercado sem necessariamente ter de haver outras alternativas disponíveis para esse efeito (como terrenos disponíveis para a construção).

Mas este seria um outro tópico.


E os outros factores que têm afectado as dinâmicas em termos de desenvolvimento da oferta:

  • velocidade de licenciamentos

  • custo e disponibilidade de mão de obra

  • custo dos materiais e matérias primas (decorrente, também das disrupções das cadeias de abastecimento)

As mais recentes informações no que se refere aos custos de mão de obra e de materiais, estaremos a assistir a uma correcção nos valores associados, ou pelo menos uma quebra da aceleração dos factores associados.


Houve ligeiras baixas nos dois últimos meses relativamente a estes dois factores em alguns pontos percentuais.

Demonstra um aliviar na formação dos preços futuros, mas terá de haver uma manutenção desta tendência por mais tempo.

Assim como os projectos desenvolvidos e que foram influenciados por estas circunstâncias, vão, eventualmente, manter os valores influenciados pelos custos mais elevados.

O investidor certamente não irá assumir esta perda, certamente. Excepto se o mercado entrar numa queda motivada por algum dos factores enunciados.


Assim, e apesar de algumas empresas ligadas ao investimento e aos investidores imobiliários manterem o optimismo, nomeadamente associado ao fluxo dos seus clientes internacionais, o mercado ainda mantém algum suspense em termos da sua evolução.


Novas regras do Banco de Portugal, que vem arrefecer o ímpeto aquisitivo; licenças demoradas (que já se verificavam antes da pandemia, e entretanto agravaram-se); custos de construção acrescidos; entre os factores que estão a influenciar os preços.


E provavelmente continuarão a influenciar os preços, que tendem a manter uma trajectória ascendente na expectativa de se apoiarem em vendas de clientes com capacidade aquisitiva ou com a argumentação de escassez de oferta.


Este ímpeto poderá ser travado se houver necessidade de subidas das taxas de juro por parte do banco central, dificultando o acesso ao crédito quer por parte dos clientes, como por parte dos investidores, pois os valores implícitos subirão necessariamente para esses empréstimos.

O que poderá obrigar a alterações, ou reorientações, dos investimentos. E eventualmente a uma alteração do paradigma das aquisições de produtos usados, e quem sabe um aumento da procura pelo arrendamento.

Ou mesmo uma entrada neste mercado de imóveis que, em outro contexto, estariam no mercado de venda.


Apesar de um optimismo cauteloso, pelo menos por parte de alguns, os cenários ainda se apresentam complexos.

Considerando que, esperamos todos, os cenários em termos pandémicos se mantêm e não há nenhuma inversão nos cenários já traçados para os próximos meses.


E o que lhe parece que vá ser a evolução do mercado (e de todas as variáveis implícitas) para este ano de 2022?

Avança cheio de força ou entra numa expectativa da evolução da situação económica e financeira?

Ou os preços continuam esta trajectória ascendente e continuam a empurrar para a periferia os moradores nacionais da maior parte de, pelo menos, as capitais de distrito?

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