A Inflação vai afectar o imobiliário?

Os mercados financeiros, e analistas económicos, têm apresentado alguma apreensão relativamente à evolução e comportamento da inflação, tanto junto do consumidor (com os impactos da produção), como relativamente a sectores de investimento, como é o caso do imobiliário.

As flutuações que se tem assistido em termos de custos de produção e de matérias primas, tem afectado toda a economia.

Sejam as faltas, devido a constrições na produção, ou por dificuldades de transporte, todas estas variáveis afectam os custos dos produtores e, consequentemente, os preços para o consumidor final.

Os custos de energia e combustíveis, que todos conhecemos, tem afectado todas as cadeias, o que tem afectado por consequência os custos de vida do consumidor final.

Igualmente os custos associados à construção e os custos de mão de obra implícitos estão a influenciar o sector.

Vivemos durante vários anos, talvez um dos períodos mais longos da história, com valores das taxas de juro muito baixas e controladas pelos Bancos Centrais.

A pandemia veio causar uma disrupção que afectou todas as nações e todas as cadeias de abastecimento. Sendo um fenómeno que ninguém, nem nenhuma instituição (local ou global) pode controlar, e que tem se propagado a todas as áreas de actividade.

O facto de as vacinas serem um negócio, e não se encontrarem de forma livre para toda a população mundial (não que tenhamos qualquer objecção aos mercados serem livres, mas é uma situação de saúde pública), tem gerado problemas de controlo da pandemia e de surgimento de variáveis que se propagam sem fronteiras.

As novas variantes têm criado vagas, que impedem um regresso, mesmo que controlado, ao restabelecimento de todas as cadeias de fornecimento e a recuperação das áreas de produção.

Esta disrupção tem gerado um aumento exacerbado da inflação que se encontrava em níveis negativos em alguns casos, ou pelo menos próximos de zero.

Este foi uma das motivações para a aquisição de habitação, com taxas muito benéficas para os compradores. E principalmente para um investimento elevado no imobiliário em toda a Europa, assim para um crescimento exponencial dos preços do mercado imobiliário.

Um sector que apresenta rentabilidades mais seguras e elevadas que outros mercados mais especulativos.

Caso se mantenham as circunstâncias que têm gerado o crescimento da inflação, e tal como já avisou o Banco Central Europeu, a acumular o facto de se tratar de um mercado que está sobrevalorizado (tal como foi alertado por esta e outras instituições económicas e financeiras), terá de haver um movimento de correcção de preços.

É necessário considerar que, apesar de limitada pela intervenção dos vários estados com ajuda de instituições centrais como é o caso da União Europeia, os impactos na economia por parte da pandemia continuam a existir, nomeadamente pelo crescimento dos custos de vida.

A este facto acresce que os rendimentos das famílias não cresceram proporcionalmente ao crescimento dos preços (e da inflação). Em muitos casos têm estagnado, ou existe mesmo uma perda do poder de compra.

Assim sim, a inflação, e de acordo com as análises de várias instituições como o "Economist Intelligence Unit" (no "Cost of Living Index"), na sua avaliação do custo de vida em 173 cidades, vai ter um impacto na área imobiliária.

Dependendo do país poderá ocorrer de forma diferenciada.

Os investimentos deverão acautelar questões relacionadas com estas flutuações e desenvolver propostas que considerem as variações que podem ocorrer do lado dos clientes.

A solução de adequar os produtos às necessidades dos clientes e à sua capacidade aquisitiva, que é aplicada em outros mercados, vai ter de passar a merecer presença também neste mercado.

Empréstimo

A capacidade de endividamento dos promotores e investidores deverá ser acauteladas e preparadas as contingências para que a correcção necessária ao nível dos preços, não corresponda a situações de descapitalização.

O mercado continua dinâmico, e as necessidades e os problemas no mercado de habitação cresceram, e em determinados segmentos, como consequência da pandemia.

Segmentos como o arrendamento, ou habitação para segmentos de classe média, continuam a ter um stock reduzido e uma procura intensa em vários países.

Deve o mercado preparar-se para um crescimento da inflação, mesmo que em moldes moderados, acima do que as empresas e as instituições financeiras se habituaram no mercado imobiliário residencial nos últimos anos, já que mercados como o de escritórios está a atravessar uma adaptação e os relacionados com a logística estão em crescimento com a adaptação ao e-commerce e ao seu crescimento.

Estamos numa fase disruptiva e que vai merecer um acompanhamento próximo e um aconselhamento estratégico ajustado às necessidades e intenções de cada projecto.

Atravessamos tempos voláteis e onde o desenvolvimento de cenários de múltiplas vertentes é uma necessidade para ajustar oferta à procura.

E desse lado, tem perspectivas relativamente ao futuro e evolução do sector?