Covid-19 O IMPACTO NO SECTOR IMOBILIÁRIO E COMO GERIR A INCERTEZA

A Imobintel dispõe de um observatório permanente sobre tendências (politicas, económicas, sociais, tecnológicas, legais e ambientais) que possam ter impacto relevante no sector imobiliário. Somos focados na prospectiva e no planeamento estratégicos, que acreditamos ser a formula excelente de diagnóstico, análise e resolução dos grandes problemas de gestão de empresas e de projectos de investimento.

Este é o primeiro de uma série de 3 artigos, onde, dentro deste nosso raio de acção, procuraremos ajudar a esclarecer os nossos leitores sobre qual o potencial impacto da covid-19 nas suas empresas e projectos de investimento (em curso e futuros). Lançando assim os fundamentos para um eventual reposicionamento estratégico de activos.

PARTE I : A ENVOLVENTE

"A única coisa que sabemos sobre o futuro... é que será diferente!"

(Peter Drucker)

À medida que o numero de dias de quarentena avança, vão se acumulando evidências que no regresso às nossas actividades sociais e económicas encontraremos diferenças importantes.

O mundo mudou e o impacto no sector imobiliário desta nova realidade será sentido por todos os intervenientes na cadeia de valor do sector - agências, construtoras, promotores, investidores, materiais e serviços, etc.). Podemos até afirmar (com alguma certeza), que o posicionamento estratégico de cada empresa, negócio, projecto, terá de ser revisto, para garantir o seu sucesso futuro.

Fazer planeamento é de alguma forma antecipar e preparar um futuro incerto e consequentemente difícil de antecipar. Existem no entanto algumas técnicas disponíveis para conduzir o processo.

Na sociedade científica moderna, os modelos matemáticos preditivos, que extrapolam variações da envolvente e simulam impactos em determinadas variáveis seleccionadas, são cada vez mais populares e alguns até conseguem bons resultados no muito curto prazo.

Mas existe uma outra maneira de lidar com a incerteza, bem mais antiga (e testada), a que todos temos mais fácil acesso: a construção de cenários estratégicos.

É uma técnica muito intuitiva, com análise de um grande numero de variáveis da envolvente e que, como tal, exige um observatório de largo espectro.

Foi esta abordagem que escolhemos utilizar para conduzir este trabalho.

Comecemos então com algumas assumpções (sim, é perigoso, mas temos que fazer algumas!) que nos parecem mais evidentes e construtivas:

1. Sobre a economia

Mesmo com uma rápida e concertada resposta de governos e bancos centrais dos principais blocos económicos mundiais (mais nos outros lados do que na UE...) aos recentes acontecimentos, não nos parece haver forma de contornar prejuízos avultados para a economia mundial.

O nível de prejuízo, esse, é na sua totalidade, ainda bastante incerto. Vai depender tanto da eficácia das mediadas adoptadas, como (mais) do tempo de paragem da actividade económica e da eventual reincidência da pandemia (já no próximo Outono/inverno e definitivamente até se encontrar uma solução terapêutica - vacina ou medicamento eficaz).

Claro que haverá sempre países mais prejudicados do que outros, e esses, tipicamente os mais frágeis, já mais endividados à partida, como Portugal (estado e economia privada), terão uma tarefa difícil pela frente nos próximos anos. Recuperar a economia e estabilizar o mercado financeiro vai ser duro.

Assim, mais tarde ou mais cedo, todos acabarão por ter que pagar de alguma forma este enorme acréscimo da dívida total, contraída para salvar estados, empresas e famílias numa fase difícil de saúde pública. Justo, mas vai ter que ser pago...

Quem conseguir ir mantendo o rendimento (e nem todos vão conseguir - basta ver o que sucede a quem já perdeu o emprego ou está em lay-off), vai ter forçosamente que contribuir mais para isso. Em suaves prestações, que seja, mas vai.

2. Sobre a livre circulação de pessoas

A liberdade de circulação de pessoas (em lazer ou trabalho) vai ter de ser revista pelos governos dos vários países já após o fim das quarentenas.

Durante as quarentas, para além do encerramento compulsivo de restaurantes, hotéis e espaços públicos, fomos confrontados com fecho de fronteiras, cordões sanitários e restrições ao nº de pessoas no interior de supermercados e farmácias.

No mínimo, quando a economia reabrir (e terá forçosamente que reabrir), o condicionamento do uso de espaços público será imposto por muito tempo (restaurantes e espaços de diversão abrirão com metade da capacidade útil para promover a distância social, por exemplo).

Viagens e deslocações diárias poderão passar a ser consideradas supérfluas, levando a tentativas de as compensar por tele-trabalho e video conferencias. É um assunto tão importante, que já se fala em testes de anticorpos, como forma de emitir um passaporte imunológico que permita trabalhar e viajar em liberdade...

A ameaça de contágio e consequente reincidência da pandemia, não desaparecerá até ser encontrado um "seguro medicinal" (vacina e/ou remédio para atenuar os efeitos da doença).

E este aspecto terá implicações sérias na forma como passaremos a conceber a utilização do espaço privado e comum nos edifícios construídos e a construir. Enumeras técnicas de higienizarão nascerão e serão norma, espaços open-space e cowork serão revistos, horários de funcionamento desencontrados entre equipas de trabalho e um mix de combinação entre trabalho em casa e no escritório, implementados.

Tudo factores com enorme peso no sector imobiliário, tanto residencial, como comercial e em particular no destinado à exploração turística.

3. Sobre o investimento directo estrangeiro

Este importante pilar de suporte da expansão imobiliária dos últimos (quase) 10 anos, poderá sofrer um importante revés. Vamos ver se as recentes alterações legislativas sobre os vistos gold e a fiscalidade sobre residentes não habituais, não será (uma opção política) a ser revertida já.

Em termos mundiais é de esperar um aumento das barreiras comerciais, já em forte expansão nos tempos anteriores à epidemia. Em especial para desenvolver a produção industrial interna de equipamento médico, fármacos e reagentes químicos, essenciais ao combate da nova realidade epidemiológica.

Esta reacção de protecção comercial dos países, poderá também conduzir a formas mais drásticas de defesa de cada mercado interno. Como p.e. a captura (ou dependendo do ponto de vista, o confisco pelo estado) de recursos financeiros internos - via aumento de impostos sobre a propriedade, mais-valias (imobiliárias e mobiliárias) e taxando a movimentação de capital, de e para o estrangeiro, dos cidadãos nacionais.

É bem possível pois, que nesta nova realidade, possamos ver a liberdade de circulação de capital condicionada/penalizada. Já no curto-médio-prazo. Especialmente se as condições macroeconómicas se agravarem.

Estes movimentos proteccionistas e barreiras comerciais irão com certeza aumentar o grau de exigência (retorno) dos investimentos. Tanto por via do aumento custo do capital, como por via do aumento do prémio de risco.

4. Sobre as taxas de juro e a disponibilidade de crédito

Há estudos aprofundados que demonstram que a evolução dos preços do imobiliário tem uma correlação mais forte com este factor, do que com todos os outros. Uma pequena variação neles e o preço do imobiliário desloca-se drasticamente.

Até aqui, desde a última crise financeira mundial, os bancos centrais dos principais blocos têm mantido a inflação fundamental/real baixa, mesmo com sucessivas rondas de injecção de dinheiro no sistema financeiro.

Já o mesmo não se pode dizer acerca da inflação dos activos (mobiliários e imobiliários). que graças à facilidade de crédito e baixas (negativas!) taxas de juro, não têm parado de subir!

Após as reacções recentes dos bancos centrais e dos governos, tudo leva a crer que esta tendência se manterá igual. Os mercados são uma vez mais ser inundados de dinheiro/crédito e as taxas de juro directoras desceram outra vez.

Mas atenção! Apesar da probabilidade de uma subida das taxas e de um "credit crunch" ser baixa, não é zero! É tudo uma questão de confiança dos credores nas entidades que emitem a dívida. E por esta altura já todos aprendemos o significado (e as consequências) dos eventos "cisne negro"...

Conclusão:

Com a envolvente em forte mudança, temos duas atitudes possíveis:

1. Esperar para ver e reagir depois;

2. Identificar e sistematizar cenários possíveis e planear antecipadamente estratégias de acordo com estes.

A primeira é a mais comum entre nós em Portugal. A que exige menos esforço inicial.

A segunda é aquela que a IMOBINTEL recomenda aos seus clientes e leitores...

(Nos próximos 2 artigos daremos continuidade a esta problemática.)

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COVID-19 - IMPACT ON REAL ESTATE AND HOW TO MANAGE UNCERTAINTY

Imobintel has a permanent observatory on trends (political, economic, social, technological, legal and environmental) that may have a relevant impact on the real estate sector. We are focused on foresight and strategic planning, which we believe to be the excellent formula for diagnosing, analyzing and solving major management problems for companies and investment projects. This is the first in a series of 3 articles, where, within our scope of action, we will seek to help clarify our readers about the potential impact of covid-19 on their companies and investment projects (ongoing and future). Thus laying the foundations for an eventual strategic repositioning their assets.

PART I : The environment

"The only thing we know about the future... is that it will be different!" (Peter Drucker)

As the number of quarantine days progresses, evidence accumulates that when we return to our social and economic activities, we will find them different since the last time we saw them. The world has changed, and the impact on the real estate sector of this new reality will necessarily be felt by all players in the sector's value chain - agencies, construction companies, developers, investors, materials and services, etc.). We can even affirm, with some certainty, that the strategic positioning of each company, business, project, will have to be revised, to guarantee their future success. Planning is somehow anticipating and preparing for the future. For this, in modern scientific society, complex techniques are used to try to deal with uncertainty. Predictive mathematical models, which extrapolate variations in the environment and simulate impacts on certain chosen variables, are most effective for the short term and has achieved some degree of success with the advancement of computational power. But there is another way, much older and tested, and to which we all have access: the construction of strategic scenarios. It is a more intuitive technique, which we selected for our work. Let us start with some assumptions (yes, it is dangerous, but we have to do some!) That seem more evident and constructive:

1. About the economy Even with the rapid and concerted response of governments and central banks of the main global economic blocs (more on the other sides than in the EU ...) to the recent events, we do not think there is any way to avoid major losses for the world economy. The level of damage is, in its exact extension, still quite uncertain. It seems it will depend both on the effectiveness of the measures adopted, as well as (more) the downtime of economic activity and the possible recurrence of the pandemic (already next autumn / winter and until there is a medical/pharmaceutical answer to the situation). Of course, there will always be countries that are more affected than others, and these, typically the most fragile (already more indebted at the outset, like Portugal), will have a difficult task ahead in the coming years, fighting harder to keep the economy growing and stabilizing the financial market. Anyway, sooner or later, everyone will have to pay in some extent this increase in total debt, contracted to save states, companies and families in a difficult phase of public health. Fair, but it will have to be paid ... Whoever survived and maintain their levels of income (and not everyone will succeed - just see what happens to those who have already lost their job or are on lay-off), will necessarily have to contribute more to this. In smooth installments, whatever ...

2. On the free movement of persons The freedom of movement of people (for leisure or work) will certainly be reviewed by the governments of the various countries. During the quarantine, in addition to the compulsory closure of restaurants, hotels and public spaces, we were faced with closing borders, sanitary wires and restrictions on the number of people inside supermarkets and pharmacies. At the very least, when the economy reopens (and will necessarily have to reopen) the conditioning of the use of public spaces will be heavily imposed for a long time (restaurants and entertainment spaces will open with half the useful capacity to promote social distance, for example). Travel and commuting may be considered superfluous and will have to be compensated by online work, video conferences... an immunological passport is in embryo ... The threat of contagion and the consequent recurrence of the pandemic, will not disappear until "medical insurance" (vaccine and / or medicine to mitigate the effects of the disease) is found. And this aspect will have serious implications for the way in which we will start to conceive the use of private and common space, work and tourism. All factors with enormous weight in the real estate sector, both residential, as commercial and in particular in the tourist exploration.

3. On foreign direct investment As a result of the matters described on the first two points, this important pillar of the real estate expansion of the last (almost) 10 years, could suffer a major setback. We will even see if the recent legislative changes on gold visas and taxation on non-habitual residents will not be a political option to be reversed now. In global terms, an increase in trade protectionism is expected, which was already expanding before the epidemic. This time, more focused on the industrial production of medical equipment and essential drugs to the new epidemiological reality. The trade barriers markets could also lead to more drastic ways of protecting the internal markets. Like the seizure (or depending on the point of view, the confiscation by the state) of internal financial resources, by the increase of property taxes, capital gains and the taxation on movement of capital to and from abroad by national citizens. Is then quite possible that the free movement of capital will be also somehow conditioned / penalized in the short-medium term. Especially if macroeconomic conditions deteriorate. These protective movements and barriers on trade and capital will therefore increase the degree of demand (for return) on investment. By increasing the cost of capital and by increasing the perceived risk.

4. On interest rates and credit There are in-depth studies showing that the evolution of real estate prices has a stronger correlation with this factor than with all others. A slight variation on it, and the price of real estate moves strongly. So far, since the last global financial crisis, central banks in the main economical blocs have managed to keep fundamental/real inflation low, even with successive rounds of monetary easing. The same cannot be said about the inflation of financial assets and real estate, which, thanks to the low (negative!) interest rates and abundant liquidity, have kept rising! On this side of the equation, everything suggests that it will remain the same. The markets are once again being flooded with cash / credit and key interest rates have dropped again. But although the likelihood of a rate hike and a credit crunch is low, it is not zero. And we all know by now the meaning of "black swans" events...

Conclusion: With the environment in strong change, we have two possible attitudes:

1. Wait to see and react later;

2. Identify and systematize possible scenarios. Strategize in advance accordingly. The first option is the most common among us in Portugal. The one that requires less initial effort. The second is the one that IMOBINTEL recommends to its customers and readers ... (to be continued in the next 2 articles)