O mercado está a arrefecer?

Depois das nossas últimas publicações, parece que as confirmações oficiais estão aí.

O mercado arrefece, com uma progressiva queda da área residencial, mesmo que alguns segmentos continuem com uma progressão relativa.

Restrições no acesso ao crédito, subidas nos preços, taxas de juro a subir para níveis de há uns anos, a que se soma subidas nos preços dos materiais e na mão-de-obra na construção e uma progressiva instabilidade nos mercados europeus (e também noutros pontos do globo).

Com esta dinâmica, e com a crescente propagação na comunicação social para as projecções relacionadas com os juros e com a actividade económica, entre outros sinais, os particulares nacionais começam a afastar-se do mercado e a repensar situações de troca ou aquisição de casa nova.

Indicadores já confirmam queda

Aparentemente, com toda esta conjuntura, o mercado já possui indicadores em queda, como a realização de novos contratos em Setembro de 2022.

De acordo com o "Portuguese Housing Market Survey" (Setembro 2022, Confidencial Imobiliário), as procuras por potenciais clientes, média nacional, já caiu mais de 15% (na região do Porto quase 30%).

As novas angariações têm caído bastante, com a média nacional próxima dos 30%, e no Porto a aproximar-se dos 36%.

As expectativas de vendas caiem em todo o território, com maior expressão na região de Lisboa, e com uma média nacional na ordem dos 25% (Lisboa 35% e Porto próximo dos 20%).

O mercado nacional na área residencial está com grandes quebras. E estamos a falar de dados de Setembro, agora que já estamos bem dentro de Novembro.

Mesmo que alguns segmentos possam continuar a ter um comportamento positivo, como por exemplo os escritórios, armazéns e plataformas logísticas (ligado ao segmento empresarial), as vendas no residencial já demonstraram uma deterioração progressiva, o que nem com a pandemia aconteceu.

Os cenários num horizonte não muito propício

Foi necessário o acelerar das taxas de juro para o comportamento do mercado se inverter, e eventualmente, permitir uma correcção dos preços que têm crescido de uma forma especuladora em todo o território português.

Sendo que estas foram ajudadas pela inflação a níveis de quase 30 anos, e os níveis de preços do IPC com uma variação homóloga de 10,1%, ainda recentemente confirmada pelo INE.

Só o mercado residencial de arrendamento ainda se encontra resiliente, mas se as perspectivas se mantiverem, poderá também enveredar por uma onda de correção dos seus valores. Principalmente se forem libertadas para o mercado unidades que têm estado afectas a outras actividades (nomeadamente a habitação dos seus proprietários ou o AL).

Com esta evolução iremos ver, certamente, tal como expectável pelos próprios agentes ligados ao mercado, uma quebra dos preços e um eventual abrandamento da actividade da construção neste segmento.

Segue-se uma oportunidade para o Estado investir na habitação acessível, bem como nas residências universitárias, que tanto têm sido faladas e prometidas, aproveitando a pressão que se tem sentido do lado da construção, se bem que a subida dos custos dos materiais irá condicionar em muito os candidatos e as adjudicações.

E agora?

Com um mercado em convulsão, um contexto económico e social complexo em toda a Europa, potenciado pelo conflito e pela questão energética, o futuro promete ser complicado para as famílias, onde até os valores dos condomínios sobem, para além do restante custo de vida, tudo impulsionado pela inflação galopante.

Mesmo com um arrefecimento da inflação, e um eventual crescimento anémico da economia nacional (se formos positivos, como o Governo português), será que o crescimento das taxas de juro, que é expectável que continuem no próximo ano para conter a inflação, seja potenciador de uma manutenção deste estado de coisas?

Tal como tínhamos referido no nosso post de Julho (consulte-o aqui), com alguma premonição (e muito de análise das evoluções potenciais do mercado e da economia), a inflação e a subida do custo de vida acaba por impactar o mercado de aquisição de habitação.

As expectativas são as que se podem conjecturar em termos de curto prazo.

Qualquer avaliação de médio e longo prazo tem uma perspectiva de projecção que volta a avaliar cenários de crises financeiras passadas.

Projecções ou prospectiva só se realiza procurando dados e cenários equivalentes, dado que a incerteza não proporciona perspectivas fiáveis para antecipar certo tipo de cenários.

Como exemplo, se as taxas de juro subirem naquilo que são os piores cenários, estaremos a falar num travão ainda mais abrupto do crédito.

Como será o futuro a curto e médio prazo?

Complexo e cheio de incógnitas. Esperemos que haja uma rápida recuperação e que os consumidores recuperem o seu poder de compra de modo a que todo o restante mercado atinja um equilíbrio.

Tem alguma opinião sobre como se vai comportar o mercado?

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