Avança ou recua a construção e o investimento imobiliário?

Todos os cenários têm vindo a afectar o mercado, de uma ou outra forma.

Cenário pandémico (que não nos larga), guerra na europa (e outros locais), crise energética e noutros sectores, pressão ambiental, taxas de juro e de inflação, custos crescentes nos meios de produção...

A lista parece interminável. E para o mercado imobiliário?

Os cenários vão afectar o comportamento do consumidor.

Disso não podemos ter dúvidas. Se afecta os comportamentos de todos os consumidores da mesma forma, isso pode ser uma questão diferente (já falamos disso um pouco neste post).

Neste momento a maior pressão parece estar ainda do lado do investimento e do desenvolvimento do produto.

Segundo o que já se afirma, nomeadamente em notícias veiculadas em TV e on-line, quem desenvolve os projectos (promotores e ou investidores) têm cada vez mais dificuldade em fechar contratos e executar a obra.

Como consequência de todas as circunstâncias, o volume de investimento decresceu em termos homólogos neste primeiro trimestre, segundo as notícias que já começam a circular, nomeadamente pela análise realizada pela Savills e publicado no Hipersuper.

Uma variação com um decréscimo de 27% é algo significativo.

Do lado da promoção, investimento, construção

A juntar a todas as restantes variáveis que afectam o mercado, mais algumas estão a emergir.

Apesar de ser justo e relevante para que as empresas sobrevivam na área da construção, as construtoras podem vir a passar a rever os custos das obras (sempre que houver desvios de pelo menos 20% nos custos) e apresentá-lo ao dono da obra (que pode ou não aceitar a correcção, claro). A legislação está a ser preparada pelo governo e pode ser publicada em breve.

Nesta solução legislativa, também será possível rever os prazos de construção. Esta medida relaciona-se com a necessidade que está a haver de procurar alguns materiais noutros pontos do globo, já que os territórios em conflito não estão a fornecer ou têm sansões. E o serem necessários prazos mais alargados para os fazer chegar a Portugal.

Naturalmente que esta questão vem levantar alguns problemas:

• Como será possível definir um preço de venda, e determinar o limiar de rentabilidade, se o custo total pode variar durante o desenvolvimento da obra?

• As margens de rentabilidade, que têm transformado a imobiliária num investimento apetecível nos últimos anos, até que ponto vão-se alterar?

• O desenvolvimento de acção comercial na fase inicial e de lançamento de um projecto vai ficar impossibilitada? Vão deixar de haver "vendas em planta"? Porque se houver, os primeiros compradores podem estar a comprar com descontos acima dos 20%. Haverá margem para isso?

• As margens de rentabilidade que faziam deste uma área de investimento apetecível, vão ser reduzidas?

• O investimento estrangeiro vai começar a procurar outras áreas de investimento, principalmente se os juros começarem a subir?

Começam a colocar-se muitas questões relativamente aos cenários que se avizinham, e ao que se junta as questões relacionadas com os juros, inflação, burocracias no desenvolvimento dos projectos e financiamento bancário.

Naturalmente que uma queda do investimento, independentemente da área da construção (comercial, escritórios, logística ou habitação, entre outros), poderá gerar uma outra onda de instabilidade no sector.

Se se despoletar uma recessão económica decorrente dos cenários macro que temos, a situação vai gerar problemas adicionais.

Por mais confiantes que estejam os actores no sector.

E mesmo que houvesse já alguma expectativa para uma correcção ou nivelar dos preços ao longo do presente ano, o cenário não parece alterar. Mesmo que os intervenientes gostassem de recuperar (ou gerar) uma rentabilidade do investimento.

E já agora, como é que isso vai afectar os projectos que já estão em curso?

Já do lado da procura...

Os consumidores começam a assumir uma atitude defensiva no que se refere aos gastos (ou investimentos) nesta área.

Já "pensam duas vezes" antes de fazer obras ou adquirir habitação.

Até porque no que se refere às obras, a legislação já referida, também se aplica a estes casos (com a diferença de os clientes terem muito menos poder negocial).

Quanto à aquisição de habitação, e com a antevisão de que haverá aumentos nas taxas de juro, o que os bancos já admitem que irá afectar as prestações dos empréstimos (mesmo que afirmem ser um impacto reduzido), os consumidores assumem a defesa.

Um comportamento natural quando o risco cresce com o longo prazo

A avaliação da possibilidade de aquisição passa a ser um processo mais longo, até pela necessidade avaliar as possibilidades de crédito, assim como as possíveis opções de aquisição.

Na realidade, todas as variáveis que temos vindo a abordar, estão a impactar o mercado e a actividade, quer do lado da oferta como da procura.

Demasiada instabilidade causa uma ansiedade no mercado e em todos os actores.

E quais as opções para a economia e o imobiliário?

Apesar de a quebra analisada em termos de investimento, no estudo referenciado, ser na principalmente na área da imobiliária comercial, não deixa de ser relevante.

Nomeadamente numa época em que o território tem assistido ao reconhecimento a vários níveis, nomeadamente como espaço de eleição para trabalhar e viver (nomeadamente em teletrabalho), e que recebe (por exemplo no Porto em Lisboa) prémios e notícias da instalação de variadas empresas dos mais variados tipos.

Se todos esses projectos prosseguirem será que os problemas da oferta, em colisão com os da procura, vão ter resultados que supram as necessidades de ambas as partes?

Ou será que vamos ter um reforço das alternativas nas formas de habitação e de viver as cidades?

A situação económica está com tendência a assistir a uma fase de deterioração, com uma volatilidade de todas as variáveis, e onde realizar uma previsão ou prospectiva se torna, cada vez mais, complexo.

Nesta fase é imperativo permanecer em vigilância e realizar análises frequentes. Mantendo uma perspectiva crítica e em todas variáveis.

Muitas questões concorrem para o desenvolvimento de um investimento, e mesmo do lado da procura pode influenciar a tomada de decisões.

Relevante também será manter a perspectiva e a abertura relativamente às variáveis que concorrem para o desenvolvimento de soluções imobiliárias.

Muitas são as variáveis em torno da cadeia de valor que levam ao desenvolvimento deste tipo de projectos.

Algo que alguns intervenientes tendem a negligenciar.

A economia (em diferentes etapas), as cadeias de fornecimento dos materiais, a mão de obra, os custos inerentes às fases pré-produção (estratégia, planeamento, engenharia, actos burocráticos, duração da preparação e desenvolvimento das soluções, etc.), e mais outras variáveis que afectam e influem o seu desenvolvimento.

Ao que tem de se adicionar os comportamentos de compra e as variáveis que afectam os consumidores destes produtos.

No entanto, em fases de complexidade, não poderá ser transferida todos os custos acrescidos e as demais dificuldades para o cliente final, sob o risco de haver uma "deserção" por parte destes, e se estar a desenvolver uma fase de crise no sector.

Todos os intervenientes devem estar preparados e conscientes da partilha de riscos e de rentabilidade de forma a se manter um estado "saudável" do mercado e a sua actividade.

Num cenário onde a habitação é um problema, apesar de haver mais edificado do que famílias em Portugal (uma realidade curiosa, mas que afecta muitas das nossas cidades), as soluções podem ter de começar a ser procuradas "fora da caixa", não no formato tradicional de investimento.

Para a análise das variáveis estratégicas poderão sempre contar com a colaboração da Imobintel.

Principalmente onde a preparação de um projecto e o seu acompanhamento se demonstram cada vez mais relevantes para manter a competitividade, o posicionamento e a saúde financeira destes.

Parece-lhe que há mais situações/variáveis que devemos considerar para o acompanhamento deste mercado?

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