Build to Rent - o investimento estável e de longo prazo

Já abordamos este tema no nosso blog inserido em diferentes abordagens.

Mas com o evoluir da pandemia ele tem ganho dimensão e relevância, particularmente com o volume de investimento e de investidores que tem surgido no decorrer deste último ano. Uma tendência que tem vindo a ganhar expressão há algum tempo.

Mas o que motiva esta tendência num mercado em que os compradores têm (de alguma décadas a esta parte) perdido o interesse neste mercado do arrendamento (apesar de ser muito necessário) nomeadamente pelo motivo que já tínhamos apontado no nosso último post?

Nomeadamente o facto de, em termos comparativos neste momento, e apesar de todos os custos (IMI, seguros, condomínios, etc.), a aquisição acaba por ter um custo mensal abaixo do que é pedido na maior parte (se não a totalidade) das propostas de arrendamento.

Muitas vezes com propostas de arrendamento desajustadas da oferta e das condições de mercado.

O problema põe-se a um nível macroeconómico e ao facto de, dadas as circunstâncias em termos de mercados de capitais (alto risco) e as soluções mais habituais para os aforradores (depósitos a prazo, certificados, títulos do tesouro, etc.), apresentarem ou uma grande volatilidade ou uma rentabilidade muito baixa.

O chamado "preço do dinheiro" está a níveis praticamente nunca vistos, ou registados em alguns casos anómalos ligados a crises internas dos países (como foi o caso do Japão, mais recentemente).

Este valor de taxas de juro 0% e de níveis de inflação inexistente, só foram exacerbados com o surgimento da pandemia de Covid-19, e os seus efeitos globais.

Os países passaram a ter de apoiar a actividade económica de uma forma generalizada, pois praticamente com a excepção da China, todos passaram a déficits de crescimento.

Por estes motivos os bancos centrais de todo o mundo passaram a programas de empréstimo e de injecção de capitais que fizeram com que o dinheiro ficasse ainda mais "barato", chegando a haver cenários de taxas de juro e de financiamento negativas.

Mesmo alguns países (como foi já o caso de Portugal a venda de dívida pública já foi feita com taxas de juro negativas (ou seja tem havido quem tenha "pago" para emprestar o seu dinheiro).

Este cenário implica que quem tem capital não consegue rentabilidade excepto se apostar em mercados de risco, como sejam os mercados de capitais, (acções e títulos similares) ou em soluções alternativas como sendo os investimentos imobiliários.

Assim, muitos investidores começaram a voltar-se para estes mercados em que a rentabilidade pode ser a médio-longo prazo, mas as probabilidades e os cenários acabam por ser mais benéficos e as "yields" (termo dos mercados para a rentabilidade gerada por um investimento) são maiores.

Com mercados de construção de luxo ou para venda mais saturados, e com oportunidades de mais longo prazo em cenários como o arrendamento para diversos segmentos, e no que diz respeito à rentabilidade, a aposta começos a centrar-se em projectos como o "Build to Rent" (construir para arrendar).

Em Portugal é algo que não se vê à bastantes anos (ou muito raramente), mas que em grande parte dos mercados europeus é habitual, já que a aquisição acaba por estar em valor a par com o mercado, ou mesmo abaixo. Ou seja, acaba por ser mais económico a aquisição do que o arrendamento a longo prazo.

A somar a este cenário, e resultado da situação gerada pela pandemia, o desenvolvimento de novos projectos desacelerou, assim como a procura tem apresentado alguns sinais de evolução menor do que se registava pré-pandemia. Tanto por parte dos consumidores como dos investidores.

Em termos de previsões, e dada a volatilidade existente, assim como o desconhecimento relativamente a factores como o desemprego e as moratórias, a evolução ainda possui demasiadas variáveis desconhecidas pelo que é necessário uma análise mais fina (ou mesmo o aguardar para ver qual a evolução), e sempre de acordo com o projecto de investimento.

Se o cenário menos positivo se verificar, e se não existir uma evolução positiva em termos macroeconómicos internos, há o potencial cenário de que a especulada necessidade de stock adiantada por muitos dos actores no mercado deixe de ser real, e passe a haver um volume de unidades disponíveis e a valores que tenderão a fazer com que o mercado reduza os valores médios por metro quadrado, isto nos vários cenários.

Igualmente outro factor a considerar relaciona-se, também, com outras variáveis mais relacionados com o comportamento dos consumidores e a sua evolução, algo que também já abordamos anteriormente (1) (2) (3).

Existem alterações que podem impactar o mercado e moldar as suas necessidades no curto e ou médio prazo.

Por exemplo:

• A atitude das gerações mais novas relativamente à habitação (avessos à aquisição nas gerações Y e Z (Gen Y e Gen Z));

• A alteração da forma de trabalhar em áreas mais relacionadas com os serviços (pois a questão do teletrabalho coloca-se essencialmente neste sector), nomeadamente com a sua manutenção ou a adopção de soluções híbridas de trabalho por parte das organizações;

• A procura por locais fora das grandes cidades por parte de grupos destas gerações em função das evoluções;

• O crescimento de grupos ligados ao nomadismo digital e que podem passar a ter representatividade em termos da procura sazonal, embora por períodos mais alargados, por espaços com condições para esta actividade;

• As alterações no que se refere às estruturas familiares, nomeadamente nas gerações de "Baby Boomers" e da geração X, procurando espaços onde possam viver de forma independente, mas usufruindo de algumas soluções integradas;

• O desenvolvimento de novas soluções de habitação que sirva os interesses destes novos grupos e de tendências que se apresentam em evolução;

• O desejo de independência, sem existir uma perda de convívio e de comunidade, nomeadamente como consequência do isolamento provocado pela pandemia actual, e por cenários de eventos semelhantes no futuro;

• Novas formas, ou muitas das reformulações actuais, das estruturas familiares. Algumas despoletadas pela pandemia e pela situação económica em geral;

• Grupos sociais que, devido à redução de rendimentos, necessitam de soluções de habitação que não se enquadram nos cenários (ou sobre os quais não tenha capacidade) de serem apoiados pelas instituições financeiras;

• Famílias que por diversas circunstâncias, necessitam de reformular o seu espaço de habitação (aumentando a área ou reduzindo-a).

Como muitas destas situações apresentam uma alteração significativa da forma de pensar a habitação, talvez o cenário de desenvolvimento do "Build to Rent" seja a oportunidade de desenvolver soluções que sirvam a realidade actual (e europeia) e que proporcione a ambicionada rentabilidade oriunda de diversos investidores.

Para os consumidores poderá abrir-se um novo paradigma.

Naturalmente que este tipo de investimento terá de ser adaptado de acordo com diferentes variáveis e orientações.

Uma solução para arrendamento de longo prazo (pois neste cenário não é considerado o arrendamento para efeitos de turismo, tratando-se de um sector que poderá também ter um processo de recuperação que ainda é desconhecido) pode ser orientada em diferentes cenários e segmentos de consumidores.

Essas variáveis influenciam escolhas como, por exemplo, a sua localização, a dimensão, os serviços integrados, as necessidades em termos de espaço (nomeadamente no que se refere a espaços exteriores privados ou comuns), etc. Se a aposta passa por um Coliving ou um Multifamily, ou um outro formato.

Com este novo incremento no arrendamento, que pode ir em muitos casos para além dos formatos tradicionais praticados no mercado imobiliário, e que certamente ira ultrapassar as soluções que têm sido prometidas pelos diferentes órgãos do estado, estamos perante uma forma de investimento de quem se interessa num compromisso e aposta de mais longo prazo e na sua rentabilização, criando ou gerindo uma marca e uma responsabilidade e imagem perante o mercado.

Para além de todas as outras variáveis que podem ser discutidas relativamente ao que se deve ou pode ter em consideração num investimento desta natureza na sua fase conceptual, nomeadamente de acordo com os públicos a quem se pode vir a destinar, algo que é certo é que o desenvolvimento desta natureza, e sendo que não se trata de um projecto para venda rápida e recuperação do capital inicial num espaço de tempo mais curto, o seu desenvolvimento requer a análise de pormenor de ainda mais variáveis do que aquelas que aqui foram sendo elencadas.

Esperamos ter sido possível demonstrar que um tema que parece tão fácil para muitos discutir na mesa de uma esplanada (enquanto não se pode ir para dentro dos cafés), pode ter muitas considerações e variáveis que são relevantes e que podem condicionar ou orientar o projecto e todas as questões inerentes ao desenvolvimento do investimento, e que requerem uma assessoria profissional e orientada.

E estes são alguns exemplos de actividades que, de uma forma intensiva e profunda, a Imobintel tem vindo a desenvolver no âmbito da sua colaboração com diferentes actores no mercado.

A análise, avaliação e planeamento de projectos de investimento ou abordagem do mercado.

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